Grundstück kaufen – worauf Sie vorher achten sollten

Beim Grundstückskauf sind die Kosten sicher ein wichtiger Faktor. Potentielle Hausbauer sollten bei der Auswahl aber weit mehr im Blick haben.

Ständig im Gespräch und besonders unter jungen Familien mit doppeltem Einkommen sehr beliebt: Der Hausbau. Doch das Häuslebauen ist ein komplexer Vorgang, bei dem es viel Fehlerpotenzial gibt. Worauf müssen Sie vor dem Kauf eines Grundstückes achten, damit Probleme möglichst vermieden werden – und wie bestimmt dies die Möglichkeiten, die Sie bezüglich Bebauung oder Anlegen eines Gartens auf dem Anwesen haben?

Der Bau eines Hauses beginnt immer schon beim Erwerb des Grundstückes. Dieses entscheidet über den Großteil der Möglichkeiten, die Sie als Bauherr letztendlich haben. Ein freiliegendes und flaches Gelände, das vollständig erschlossen ist, sich in einer Gemeinde mit nur wenigen Vorgaben im Bebauungsplan befindet, ist natürlich der Traum eines jeden Hausherren in spe. Doch so einfach ist es leider nicht immer.

Grundstück kaufen – der Kostenfaktor

Beim Hausbau gibt es zwei vorherrschende Faktoren, die über Ihre Möglichkeiten entscheiden: Zeit und Geld. Schwierigere Voraussetzungen führen üblicherweise dazu, dass die Kosten und eventuell die Bauzeit höher ausfallen. Damit Sie dennoch ihr Budget gut einschätzen und Verzögerungen vermeiden können, sollten vor dem Grundstückskauf viele Faktoren beachtet werden.

Kurze Checkliste:

❏ Grundlegende Kosten

• Grundstückskosten (Quadratmeterpreis)
• Erwerbskosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag, Maklergebühren)
• Erschließungskosten (Infrastruktur: Strom, Wasser, Kanalisation)
• Baukosten (Bauvorbereitung und –genehmigung, Bauvorgang)

❏ Zusätzliche bzw. versteckte Kosten:

• Altlasten (Bodenanalyse, Entsorgung)
• Terrain (Hanglage)
• Bodenbeschaffenheit (Bodengutachten, Lehmboden, hoher Grundwasserspiegel)

Ein Problembeispiel

Angenommen, das Grundstück, dass Ihnen gut gefällt, liegt in einer historisch kritischen Lage, und könnte von Altlasten betroffen sein. Um dies im Detail zu überprüfen müssen Sie die Nutzungsgeschichte des Areals in den Aufzeichnungen der Gemeinde zu Rate ziehen. Ebenso kann das Umweltamt Auskunft geben, um eventuelle Risiken zu erkennen. Wird dies versäumt, können Sie als Eigentümer des Grundstücks für die Entsorgung der Missstände verantwortlich sein – was mit extrem hohen Kosten verbunden sein kann. Daher ist der Aufwand, der durch die Überprüfungen vor dem Kauf bedingt ist, ein notwendiges Übel, wenn Sie ruhigen Gewissens ein Grundstück erstehen möchten.

Mit dem Terrain richtig umgehen

Die Wahl des Bauplatzes hat neben dem Kostenfaktor auch großes Gewicht bezüglich der Nutzungsmöglichkeiten. Wenn das Anwesen am Hang liegt, so ist auch häufig der Garten davon betroffen. Ein moderner Ansatz ist es, das Haus am hinteren Ende des Grundstücks weit in den Hang einzugraben. So ist diese Seite – im Optimalfall handelt es sich um die Nordseite – auf natürliche Weise isoliert, und Sie sparen auf lange Sicht so enorm viele Energiekosten. Ein eventueller Garten müsste dann vor dem Haus angelegt werden.

Auch über die Gestaltung des Gartens müssen Sie sich weitere Gedanken machen. Der Boden für das Fundament des Hauses wird zwar abgetragen, aber häufig bleibt eine steilere Hanglage im Garten erhalten. Dann ist eine Terrassierung oder Befestigung des Hanges notwendig. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten, die sich gut mit jeder Art der Gartengestaltung kombinieren lassen. Wenn Sie Kinder haben, bleibt eine zumindest teilweise Begradigung häufig nicht aus, um ebenerdige Spielfläche zu schaffen. Dabei muss jedoch die Beschaffenheit des Bodens und zusätzliche Umstände wie Hangwasser beachtet werden – der Experte für Landschaftsbau Ihres Vertrauens kann dabei helfen.

Beim Grundstückskauf auch an den Garten denken

Wer einen grünen Daumen hat oder sich mit dem Erwerb des Eigenheimes mit dem Gärtnern anfreunden möchte, sollte bei der Wahl des Bauplatzes besonders gut aufpassen. Die Bodenbedingungen können einen großen Einfluss auf die Gestaltungsmöglichkeiten im eigenen Garten haben. Tonboden macht nicht nur Aushebungen beim Bauen viel aufwendiger und somit teurer, sondern hat auch schlechte Eigenschaften für den Pflanzenanbau.

Natürlich kann ein unvorteilhafter Boden auch als eine willkommene Herausforderung gesehen werden, denn beim Gärtnern gilt: „geht nicht, gibt’s nicht“. Selbst bei sehr schwierigem Boden ist mit einem Hochbeet ein kleiner Gemüsegarten, umgeben von speziell angelegten Beeten und Töpfen mit Blumen zur optischen Bereicherung, gar kein Problem.

Ein größeres Hindernis stellt eine schlechte Ausrichtung der Baufläche dar. Wenn die Lage ungünstig ist – beispielsweise an einem nordöstlich ausgerichteten Hang – kann unter Umständen die Sonneneinstrahlung hinter dem Haus stark eingeschränkt sein. Mit zu wenig Sonnenlicht ist ein Garten nur schwierig zu unterhalten. Und ohne ein warmes, sonniges Plätzchen im Frühling macht der eigene Garten auch nur halb so viel Spaß. Daher sollte der Lichteinfall im gesamten Tagesverlauf berücksichtigt werden.

Grundstück kaufen – auch die Umgebung beachten!

Über die Kosten hinaus gibt es natürlich noch weitere Faktoren, die bedacht werden müssen, bevor ein Grundstück gekauft wird. Dies fängt bei der Lage an: Wer aus der hektischen Stadt kommend endlich ein Eigenheim im Vorort errichtet, freut sich häufig auf eine abgeschiedene Oase der Ruhe. Doch auf Dauer sollte die Bequemlichkeit im Alltag bezüglich Verkehrsanbindungen und umliegende Infrastruktur wie Schulen, Ärzte oder Einkaufsmöglichkeiten nicht vernachlässigt werden.

Genauso kann ein noch so schönes Grundstück Ihre Erwartungen nicht erfüllen, wenn beispielsweise im Bebauungsplan Pflichten verzeichnet sind, die Ihren Vorstellungen eines Traumhauses absolut nicht entsprechen. Und selbst, wenn dies nicht der Fall ist, ist weiterhin Vorsicht geboten: Ein Anwesen in ruhiger Lage mit einem schönen Häuschen kann schon nach einigen Jahren zum Alptraum werden, wenn der Flächennutzungsplan der Gemeinde nicht beachtet wird. Innerhalb weniger Jahre könnte im schlimmsten Fall ein Industriegebiet das neu gebaute Eigenheim umschließen – sicherlich nichts, was Sie sich für Ihr zukünftiges Heim vorgestellt haben.